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寧波房價(jià)之高，已經(jīng)超過常人的想象。

東部新城，相當(dāng)于蘇州園區(qū)，房齡老點(diǎn)的，5-6萬，房齡新點(diǎn)的，6-7萬！這都是二手房價(jià)格了，新房沒有了！綠城的最后一批新房，鳳起潮鳴，5W+清盤

南部新城，鄞州區(qū)府所在地，圍繞中央公園的二手房，6萬起，貴點(diǎn)的7-10萬也有！同樣，新盤早就賣完，當(dāng)?shù)卮蟊P萬里江山還剩最后一套206平米大戶型，要求1300多萬而且是全款付！

再看看北部姚江新城，也說不上什么高級(jí)別的重點(diǎn)板塊，只能說位置中下地段，現(xiàn)在2-3個(gè)新盤售價(jià)3萬多，但是要靠搶！因?yàn)橥鍓K很多二手房房都賣到3.5-4萬！

然后還有鄞州南部鄞奉板塊，金茂府、龍湖、中鐵建+濱江等扎堆開發(fā)，均價(jià)在3.5萬左右+加裝包，差不多在4萬，妥妥的白菜地段白粉的價(jià)！

要知道，這些板塊放在三五年前，也就一萬多甚至還沒人要！比如姚江新城，2018年還都是城市邊緣地帶，修建了地鐵和奧體場館，當(dāng)時(shí)房價(jià)1萬多還沒人愿意去（江北），現(xiàn)在又是學(xué)區(qū)、又是江景房概念，盡管沒啥商業(yè)配套，還是開盤要搶，2000多號(hào)人搶200、300多套房子都是正常現(xiàn)象！

不僅單價(jià)貴，而且戶型大。

說寧波是個(gè)土豪城市，一點(diǎn)不為過，不僅大牌開發(fā)商扎堆，而且絕對(duì)以大戶型為主。最小的108平米的，110、120平米都是起步標(biāo)配，而160、180、200平米的就太正常了。人家問你預(yù)算多少？你說個(gè)400萬都不好意思開口??！

哪怕單價(jià)4萬，你買套110平米的，總價(jià)也要440萬了，不！僅！如！此！還要另外再買個(gè)“加裝包”，再多掏個(gè)30、50萬都是正常現(xiàn)象。

不少售樓員態(tài)度拽上天，“我們不缺客戶，房子就那么幾套了，現(xiàn)在拿出來一千多萬、全款的都很多”，不止一個(gè)售樓處這么表示。

現(xiàn)在的寧波，有錢不一定能買到房，現(xiàn)在的寧波，手拿400萬，在主城區(qū)大部分板塊，根本買不到房！

為啥這輪寧波會(huì)飚的這么高？重壓之下樓市會(huì)不會(huì)崩？剛需、小白何去何從？對(duì)于投資來說，機(jī)會(huì)點(diǎn)又在哪里？這些都很值得我們?nèi)ニ伎肌?

是補(bǔ)漲還是在透支？

如果寧波是在補(bǔ)漲，說明未來還有空間和機(jī)會(huì)，如果已經(jīng)在透支，入場就要謹(jǐn)慎了。

寧波，到底是在補(bǔ)漲還是在透支呢？

縱向看：

起漲時(shí)間點(diǎn)是在2016年，在這之前的5年是橫盤期、市場很不好的一個(gè)階段。而從2016年開始，房價(jià)就是一步一個(gè)臺(tái)階，從市區(qū)1萬多一路漲到現(xiàn)在4、5萬，每年都在漲！現(xiàn)在還在漲！

我們可以發(fā)現(xiàn)，寧波的市場節(jié)奏跟杭州非常像，可以說是緊跟著杭州的，但是爆發(fā)力絲毫不亞于杭州。

2016年之前，上、廣、深在橫盤，杭、甬在陰跌，跌的開發(fā)商一齊罵娘，純粹市場問題，那時(shí)還沒有嚴(yán)格的調(diào)控條款。2016年之后，上、廣、深領(lǐng)漲，杭州強(qiáng)勢啟動(dòng)，寧波緊緊跟隨。

所以，從最近10年歷史上來看，寧波補(bǔ)漲行情更多一些！

畢竟，人家之前就是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、副省級(jí)城市、中央直管的計(jì)劃單列市。

橫向看：

當(dāng)所有利好都給了杭州之后，光環(huán)集于一身，我們?nèi)缃癫虐l(fā)現(xiàn)，那個(gè)被忽略的寧波是那么地爭氣，沒有盛會(huì)（G20、亞運(yùn)）、也沒有城建（寧波4條、杭州10條），但是房價(jià)穩(wěn)穩(wěn)坐實(shí)到遍地3-5萬！局部5-7萬！

寧波GDP全國排名第12，長三角排名第5

房價(jià)全國排名第11，長三角排名第4

注意到?jīng)]有，房價(jià)上，無論是全國排名，還是在長三角區(qū)域，寧波都要靠前一位！

為什么說寧波房價(jià)偏高？

還有個(gè)對(duì)比，比如說同是長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，和蘇州、無錫各項(xiàng)數(shù)據(jù)PK

蘇州GDP是20170億，七普人口1275萬，人均產(chǎn)值16萬，最新房價(jià)27488元

無錫GDP是12370億，七普人口746萬，人均產(chǎn)值17萬，最新房價(jià)20732元

寧波GDP是12408億，七普人口940萬，人均產(chǎn)值13萬，最新房價(jià)27812元

看到?jīng)]，寧波的經(jīng)濟(jì)量級(jí)跟無錫接近，跟蘇州比低了一大截，但是，房價(jià)卻比無錫貴了一大截（7000元/平米），基本上跟蘇州看齊了！

只能說，浙江民營企業(yè)藏富于民，企業(yè)主非常多，只能說浙江人賭性大，行情來了就去搞！比如說之前溫州、比如說義烏，一個(gè)小縣城房價(jià)干到3w+是隨隨便便的事，而且只能發(fā)生在浙江。

寧波大佬王者歸來，不是吃素的！先把房價(jià)干起來再說！

如果從橫向?qū)Ρ葋砜?，寧波確實(shí)有點(diǎn)喝高了。

而且，這里還有個(gè)小插曲，就是寧波實(shí)際房價(jià)或許會(huì)更高一些，因?yàn)樘K州、無錫統(tǒng)計(jì)口徑都是實(shí)打?qū)嵉姆績r(jià)！但是，寧波不一樣，還有個(gè)額外的“加裝包”未統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，哈哈，真的是一大特色。

什么是“加裝包”？你政府不是限價(jià)嗎？那我就跟購房者說，想買我這房子，另外每平米再加2000-5000元不等，我給你升級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)。

這就相當(dāng)于嘉興嘉善的“綁車位”、上海深圳的“茶水費(fèi)”，或者很多城市的“號(hào)子費(fèi)”，是開發(fā)商為了做溢價(jià)、多賺點(diǎn)錢搞的價(jià)外價(jià)！

這樣一個(gè)好處就是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，房價(jià)確實(shí)沒漲！但是開發(fā)商沒虧、購房者買到房了，而且裝修質(zhì)量有保障，你說是不是“三全其美”呢？

所以，整個(gè)寧波城，幾乎每個(gè)項(xiàng)目，從市心豪宅到外圍剛需，從少則1000多則5000，每套十幾到大幾十萬不等，都是額外要掏的一筆錢。

當(dāng)然，也有其他花樣的，比如綁定15萬或者25萬一個(gè)車位，目前仍屬于少數(shù)。

不買行么？行啊，到時(shí)開盤可能無法及時(shí)通知哦……

不買行么？行啊，先跟你說清楚，交房標(biāo)準(zhǔn)那就是比租賃裝修還要差一些……

不買行么？行啊，上一批90%以上都買了，而且都說好……

銷售的嘴里從來沒說要強(qiáng)買強(qiáng)賣，但是大家都懂的，為了能確保第一時(shí)間接到通知、確保第一批次搖上號(hào)、確保拿到的不是偷工減料渣渣房，還是認(rèn)了，首付多掏個(gè)幾十萬，多花錢買個(gè)保險(xiǎn)、買個(gè)平安，咱家又不是沒有這個(gè)實(shí)力！

現(xiàn)在分析下來，寧波這輪漲的確實(shí)有點(diǎn)猛了、有點(diǎn)過了，喝的有點(diǎn)高了，接下來怎么辦，是躺一會(huì)兒？會(huì)不會(huì)吐？

內(nèi)生市場：少數(shù)人的狂歡，苦了剛需

相比于深圳、杭州、蘇州等外來需求明顯城市，寧波倒是更像內(nèi)部玩家在玩，幾乎聽聞不到哪些全國性炒房團(tuán)殺入寧波，僅有杭州、上海等有親友往來連帶關(guān)系的，會(huì)想到買寧波。

也就是說，寧波樓市是當(dāng)?shù)厝藫纹饋淼模?0%需求是自住+改善，30%是投資。

但是，寧波人還是非常有錢的，上千萬的房子，不眨眼，直接全款付，這樣的客戶一抓一大把。

眼睜睜，寧波主城區(qū)房價(jià)從2016年1萬多，漲到2018年2萬多，再到去年3萬多，今年5月相比去年又漲了15.4%！目前市六區(qū)新房均價(jià)為28147元/平米。

房價(jià)連漲五年，內(nèi)生動(dòng)力強(qiáng)勁，壓都?jí)翰蛔?，這點(diǎn)從調(diào)控政策出了一輪又一輪上也能看出來點(diǎn)端倪。

2017年4月，首出限購限貸：

圈內(nèi)，1年社保/稅單+首套3成二套4成

注：之前是首套2成二套3成，稅單可以零申報(bào)

2017年10月，升級(jí)限購限售：

圈內(nèi)，2年社保/稅單+首套3成二套4成

同時(shí)，市5區(qū)+奉化2街道+杭州灣新區(qū)，限售2年

2020年7月，升級(jí)限購范圍：

限購圈擴(kuò)大，繼續(xù)限購限售

同時(shí)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)銷售（取證面積5萬方以上）等撓癢癢

2021年4月，升級(jí)限購范圍：

限購圈再次擴(kuò)大，繼續(xù)限購限售

同時(shí)，暫停企業(yè)購房、二手學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價(jià)等撓癢癢

當(dāng)然，這期間，每年還會(huì)出大大小小補(bǔ)丁政策、人才政策、裝修規(guī)范政策等5、6次，比如還規(guī)定無房戶優(yōu)先搖號(hào)、優(yōu)先搖號(hào)的5年限售等，大的政策還是上面這4次。

還有一個(gè)隱性的政策沒有體現(xiàn)出來，就是地價(jià)和預(yù)售價(jià)的雙限，就是說，拍地價(jià)穩(wěn)了些（下降？沒有的事）、預(yù)售價(jià)限的更緊了，一般預(yù)售價(jià)僅是地價(jià)+8000-10000這樣。比如這塊地價(jià)是2萬，那么大概率預(yù)售審批價(jià)是2.8-3萬！多了沒有，自己想辦法去……

雖然調(diào)控政策出了一輪又一輪，大家看到?jīng)]有，寧波還是相對(duì)寬松：

上海，限購：5年社保，限售：0-5年，限貸：首套3.5成二套7成

杭州，限購：2年社保，限售：2-5年，限貸：首套3成二套5成

蘇州，限購：2年社保，限售：3-5年，限貸：首套3成二套8成

寧波，限購：2年社保，限售：2-5年，限貸：首套3成二套4成

如果有學(xué)歷，通過落戶寧波，還是可以買，甚至有當(dāng)?shù)刂薪檎f，多花個(gè)幾萬塊錢，可以直接破，否則就買圈外。但是這些還是小眾化操作，大多數(shù)購買力被限制了。

看下來，調(diào)控政策最有效的還是限購圈的擴(kuò)大，限貸政策其實(shí)并未起到多大作用。如果說哪一天，二套首付提高到7成乃至8成，那么購買力將會(huì)大大縮水，投資需求也會(huì)下降很多。

不過，從4月份開始，限價(jià)+限購范圍擴(kuò)大，確實(shí)起到很大抑制作用，體現(xiàn)最明顯的就是交易量。

5月份，二手房成交4182套，環(huán)比下降41%，同比下降38%

5月份，新房（市六區(qū)）成交6017套，環(huán)比下降17%，同比下降10.4%

但是，新房價(jià)格仍然上行，官方統(tǒng)計(jì)口徑顯示，5月份寧波市六區(qū)商品房成交均價(jià)28147元/㎡，環(huán)比上升2.6%，同比去年（24393元/㎡）上升15.4%，創(chuàng)月度成交均價(jià)新高。

整體上，很多項(xiàng)目開盤還是要靠搶，不乏日光盤，不乏倒掛5000-10000元/平米的項(xiàng)目，整體去化率80%！因?yàn)橄拶弲^(qū)擴(kuò)大了4倍，所以圈外郊區(qū)（繞城以外了）也開始變的更火了！去化率從原來60%提高到90%多！

寧波購買力哪里來？一個(gè)是經(jīng)濟(jì)基本面比較強(qiáng)，大小企業(yè)主眾多，第二個(gè)，拆遷戶眾多，每戶都能分到3-5套房子，賣掉一部分置換套大點(diǎn)的好點(diǎn)的，不在話下，第三個(gè)，當(dāng)?shù)厝耸种匾曌优逃?，推高了市中心的學(xué)區(qū)房。

這里不得不提一下，寧波本地屬性非常強(qiáng)，以致于踩盤那兩天開了一輛神州租車河北（冀）牌照的車，在大街上一眾浙B的眼里，就像個(gè)另類，外來牌照車輛非常少，這跟上海、杭州等地還是有非常大的不同。

寧波的老外灘也是當(dāng)?shù)厝藶橹鳎∠±?，這跟上海外灘、杭州西湖外來游客如織的場景還是大相徑庭。

原生購買力強(qiáng)勁，是好事，說明房價(jià)扎實(shí)，沒有過多炒作、投機(jī)，但是弊端也很大，一旦購買力被限制，外部接盤的進(jìn)不來，會(huì)產(chǎn)生較大的回吐。

比如上一輪的溫州，就是個(gè)典型。

房價(jià)漲了，皆大歡喜。政府好賣地、開發(fā)商有賺頭、買房者食價(jià)差，但是苦了一眾剛需小白！放眼望去，偌大城市，仿佛繁華與之無關(guān)，哪怕手握400萬，也很難買到一套像樣的房子。大戶型夠不上，熱門盤搖不到，一不小心撞大運(yùn)幾千號(hào)人里面搖到了，好，3年期房+5年限售，等于8年抗戰(zhàn)！

買套房，鎖住8年流動(dòng)性，想一想，值不值？估計(jì)很多人搖搖頭

寧波的房，少數(shù)人的狂歡，多數(shù)人的寂寞，苦了外來剛需和小白。

3年翻一倍，下一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)

如果說你已經(jīng)錯(cuò)過寧波很多板塊行情，那么接下來還有哪些機(jī)會(huì)可以把握呢？

首先，限價(jià)倒掛盤。由于近一年寧波施行限價(jià)政策，而且是動(dòng)真格的，所以一二手倒掛明顯的板塊可以重點(diǎn)考慮。

比如姚江新城板塊，有世外優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源、有交通、有江景和環(huán)境，目前限價(jià)33000，周邊二手房普遍3.5-4萬，搖到就是賺到。

一個(gè)很簡單的指標(biāo)，就是去看前一期或者現(xiàn)在中簽率/認(rèn)籌比的高低，越是中簽率低/認(rèn)籌比高的越是值得購買~

其次，以無房戶名義打新。最好找名下在寧波無房的房票操作，無房戶打新。

因?yàn)槿ツ陮幉ǔ雠_(tái)政策，優(yōu)先無房戶搖號(hào)。比如一共300套房子開盤，會(huì)有一半就是150套拿出來先給無房戶先選，如果無房戶選不到再加入普通購房者陣列一同搖號(hào)，基本上正簽的概率放大了2倍！

但是，要做好8年抗戰(zhàn)準(zhǔn)備！期房3年+5年限售，妥妥的8年持有期不能交易（但是可以抵押哦~）

第三，圈外軌交盤。現(xiàn)在寧波開通了4條地鐵線路，仍有部分項(xiàng)目處于限購圈外，這些地方外來客群不需要當(dāng)?shù)厣绫＜纯少徺I，隨著市區(qū)水漲船高，這里形成明顯的價(jià)格洼地。

但是，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，圈外軌交盤接下來會(huì)很香，很可能也要搶！因?yàn)?，剛需還是大多數(shù)，400萬城區(qū)買不到，只好來這里搶有小戶型的、帶地鐵的。

而且，寧波軌交網(wǎng)絡(luò)還有進(jìn)一步擴(kuò)大的必要。年底，5號(hào)線一期開通，根據(jù)規(guī)劃，2021-2026寧波還會(huì)開建5號(hào)線二期、以及6、7、8三條新線路，還有1、4號(hào)線延伸站。

1號(hào)線東段五鄉(xiāng)+北侖主城區(qū)8站、6號(hào)線東端北侖濱江新城（小港）3站、鄞奉線南端奉化城區(qū)2站，都處在寧波4.17新政的限購區(qū)范圍之外，可以重點(diǎn)關(guān)注。

有人問奉化能買嗎？

投資可以，房價(jià)一萬多的可以考慮，畢竟有價(jià)差，不限購，不過需要給時(shí)間來等配套完善。

有人問杭州灣新區(qū)（現(xiàn)前灣新區(qū)）能買嗎？

目前1.3-1.5的價(jià)位，確實(shí)有價(jià)格優(yōu)勢，而且不限購，如果投資，放長線，絕對(duì)可以，但是短期由于供應(yīng)量太大，消化不良，再加上二手房會(huì)不斷出來，造成市場沖擊，做好持有8-10年的準(zhǔn)備。

杭州灣新區(qū)規(guī)劃不錯(cuò)，又是一個(gè)獨(dú)立于寧波主城之外的新城新區(qū)，再加上這幾年吉利、上汽、方太等一眾上市公司在此深耕，目前聚集6萬多產(chǎn)業(yè)人才，區(qū)域內(nèi)常住人口增長到了32萬（規(guī)劃2035年人口125萬），是個(gè)很明顯的趨勢了。

一萬多的房價(jià)翻一倍，漲到2萬多，還是比較輕松的。

現(xiàn)在包括美國在內(nèi)，都在追求實(shí)體制造業(yè)的回歸，杭州灣新區(qū)正好是先進(jìn)制造業(yè)基地，也是浙江四大新區(qū)之一，目前看也是發(fā)展的最好的一個(gè)，還是有一定投資價(jià)值的！

如果說，你覺得寧波已經(jīng)漲上來了，錯(cuò)失機(jī)會(huì)，那么淘哥再勸一句，長沙、無錫目前主城區(qū)一萬多、兩萬多的房價(jià)，確實(shí)還有很大機(jī)會(huì)，而且，身邊不少朋友已經(jīng)動(dòng)手，感興趣的可以聯(lián)系我，一起交流，看看下一個(gè)“寧波”會(huì)是在哪里。