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昨天有人問(wèn)老司機(jī)，寧波最近房?jī)r(jià)漲得并不太猛啊，為什么被住建部約談了，旁邊杭州的房?jī)r(jià)比寧波高得多為啥沒(méi)被約談呢？

只有小孩子才會(huì)問(wèn)為什么。

寧波房?jī)r(jià)漲得不太猛，是因?yàn)樾聵潜P施行的是“限價(jià)”和“統(tǒng)籌備案”的雙策略。在備案價(jià)上，刨去了裝修費(fèi)用，刨去了車位費(fèi)用，赤裸裸的白坯價(jià)顯得分外性感。

但這還不夠，為了控制總體漲幅，板塊內(nèi)一些價(jià)格比較高的樓盤，往往要等到低價(jià)樓盤出現(xiàn)才備案。高扯低填，綜合下來(lái)價(jià)格就控制住了。

與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相比，實(shí)際的房?jī)r(jià)感受來(lái)得更直觀，去年這時(shí)候4萬(wàn)元仿佛是一個(gè)不可逾越的天塹，今年許多樓盤4萬(wàn)元幾乎成了打底價(jià)。

當(dāng)然價(jià)格會(huì)加上裝修包，但鬼都知道昂貴的裝修包根本不值那么多錢。

但新房的漲價(jià)并不是最離譜的，如果去看看二手房，比如下應(yīng)、城西、洪塘、老江東，去年一年的漲幅可謂瞠目結(jié)舌。

記得去年初，許多人在咨詢老司機(jī)二手房的問(wèn)題時(shí)，我還會(huì)說(shuō)有些板塊的二手房?jī)r(jià)格挺實(shí)在，比如海曙的機(jī)場(chǎng)路沿線、江東的新河路一帶、江北的謝家板塊等，如果要更便宜一些的，洪塘和城西大把二萬(wàn)出頭的房子等著你。

但今年呢，三萬(wàn)以下的二手房已經(jīng)挺難找了，除了“老破無(wú)”，即又老又破又沒(méi)電梯，更別說(shuō)學(xué)區(qū)了。學(xué)區(qū)房更是雞犬升天，4萬(wàn)買學(xué)區(qū)幾乎成了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

去年底老司機(jī)曾說(shuō)，由于疫情影響，許多人會(huì)留在寧波過(guò)年，今年的春節(jié)樓市不會(huì)冷。果不其然，以往二手房行情最差的一季度，今年卻賣得相當(dāng)紅火。

剛剛過(guò)去的三月，寧波六區(qū)二手房交易量高達(dá)7643套，這是2018年以來(lái)的新高。2018年當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)還未包括奉化，加起來(lái)比今年的成交量要略高一些。

2018是瘋狂的一年，大家應(yīng)該還有印象，小港是那一年絕對(duì)的明星，此外還有杭州灣。

看上去沒(méi)發(fā)生什么大事的寧波樓市，卻在去年12月加強(qiáng)調(diào)控后，創(chuàng)下了3年來(lái)的成交新高。

這個(gè)數(shù)據(jù)住建部一定比老司機(jī)先看到。寧波官方發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是在4月6日，老司機(jī)要對(duì)寧波住房交易中心點(diǎn)個(gè)贊?，F(xiàn)在基本上每個(gè)月第一周統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)出來(lái)，以往則不一定，有時(shí)候月初，有時(shí)候月中，有時(shí)候還會(huì)拖到下旬。

女人們都知道，如果不準(zhǔn)時(shí)，得有多焦慮。

住建部看到寧波的數(shù)據(jù)肯定不能無(wú)動(dòng)于衷啊，本來(lái)去年寧波二手房的漲幅就位居前列，從下半年開(kāi)始拍地又一個(gè)比一個(gè)瘋狂，新樓盤倒掛與搖號(hào)愈演愈烈，再不剎車恐怕又要像2018年那樣失控了。

約談是必然的。

比我們看到的更嚴(yán)峻的是，寧波許多板塊出現(xiàn)了斷供。城西有新樓盤嗎？好像只有一個(gè)；鄞州中心區(qū)有新樓盤嗎？好像只有一個(gè)；東部新城有新樓盤嗎？好像只有兩個(gè)；下應(yīng)有新樓盤嗎？很久一個(gè)都沒(méi)有了；莊市、駱駝呢？洪塘、前江呢？

真正樓盤多一點(diǎn)的板塊，一個(gè)在海曙段塘，一個(gè)在老江東，一個(gè)在江北孔浦和慈城。但如果考慮到開(kāi)盤就賣掉一大半，樓盤之間互相錯(cuò)開(kāi)，其實(shí)在寧波市區(qū)買房，可選擇性是很小的。

許多板塊根本就沒(méi)得選擇。

與供應(yīng)稀缺相對(duì)應(yīng)的是，是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的單一化，無(wú)論是段塘還是孔浦，或者是江東，剛需產(chǎn)品基本上絕跡了。寧波早就實(shí)施了限房?jī)r(jià)，但從來(lái)都沒(méi)有限地價(jià)，在房?jī)r(jià)的天花板之下，地價(jià)越拍越高。

高到了開(kāi)發(fā)商必須動(dòng)歪腦筋才能有錢賺的地步。

新寧波人、首次購(gòu)房的剛需客戶，他們要去哪里買房？現(xiàn)在給出的選項(xiàng)是：慈城、小港、方橋，甚至更遙遠(yuǎn)的奉化。

在這些2萬(wàn)元出頭的板塊，剛需客們需要和廣大的投資客（特別是數(shù)量龐大的低端投資客）競(jìng)爭(zhēng)。

他們還得考慮通勤成本和生活便利性，如果加個(gè)班打個(gè)車，一天的工資都給滴滴了。年輕人出門逛個(gè)街，來(lái)回導(dǎo)車得花一兩個(gè)小時(shí)。

許多人不得不選擇價(jià)格偏高的二手房。

新房可以限價(jià)，二手房卻不能，在新房供應(yīng)不足的情況下，二手房市場(chǎng)就成了房東的“狩獵場(chǎng)”。所有房東都在津津樂(lè)道房?jī)r(jià)漲了多少，自己賺了多少，另一面卻是許多年輕人乃至他們的家庭未來(lái)若干年的捉襟見(jiàn)肘、節(jié)衣縮食。

去年2萬(wàn)的房?jī)r(jià)，今年漲到了3萬(wàn)，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，短短一年需要多付出100萬(wàn)（還不一定搶得到）。對(duì)于這些剛進(jìn)入社會(huì)不久、薪水低、要結(jié)婚生子、要培訓(xùn)充電的年輕人來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)可能是一筆需要10年甚至更久才能嘗清的債務(wù)。

但你沒(méi)有選擇。老司機(jī)接觸到了太多的投資客，他們并不是貪婪的掠食者，而是擔(dān)心自己的孩子被剝削。他們?cè)缭绲臑楹⒆?/span>“存”一套房在那里，用以抵御房?jī)r(jià)不可控的上漲帶來(lái)的資產(chǎn)貶值。

老司機(jī)認(rèn)為這是無(wú)可厚非的，如果你有資金用于其他投資，大概率是難以抵消房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的貶值，所以還是老老實(shí)實(shí)買套房靠譜。

從機(jī)制上來(lái)說(shuō)，中國(guó)的大城市，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期螺旋式上漲的基礎(chǔ)沒(méi)有動(dòng)搖。

調(diào)控會(huì)來(lái)嗎？肯定會(huì)來(lái)！而且時(shí)間已經(jīng)不遠(yuǎn)。調(diào)控的力度有多大？這可能是遲遲沒(méi)有出臺(tái)的主要原因，因?yàn)榧纫獫M足住建部的要求，又要確保市場(chǎng)的穩(wěn)定，拿捏需要功夫，也需要時(shí)間。

但我們不要期望調(diào)控會(huì)帶來(lái)大幅下跌，賭房?jī)r(jià)跌是一場(chǎng)沒(méi)有勝算的賭博。老司機(jī)看過(guò)太多和樓市賭博的人，無(wú)論是空頭還是多頭，往往都輸?shù)煤軕K。

因?yàn)槟闶稚细揪蜎](méi)有籌碼，而對(duì)手擁有一切資源。